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媒介業者の不注意によりローン条項の解除期限を徒過したため、媒介業者が手付金相当額を負担することとなったケース

1. 買主Aは、業者Bの媒介により平成6年5月1日売主C所有のマンションについてCと売買契約の締結を行った。
2. 買主Aは、自己資金1,000万円の他に借入金として、勤務先の社内融資500万円および住宅ローン1,500万円を借りることにした。
3. 売買契約には、「買主Aにおいて○○銀行より融資を受けられないときは、Aは無条件で平成6年6月末日までに、本売買契約を解除することができる。」旨のローン条項の特約が付されていた。
4. 買主Aは、住宅ローン審査にかかわる必要資料等の提出等、住宅ロ−ン融資の承認に向けて真撃に努力している様子であっだが、結局、期限内に融資の承認を受けられなかった。
   Aは平成6年6月末日の午後5時頃から再三再四、媒介業者Bへ電話をしたが、連絡が取れなかった。
   ようやく午後7時頃にBに連絡が取れたので、Aは「精一杯努力したが、融資の承認を受けられなかったので、売買契約を解除したい。ついては、売主Cに解除の連絡をして欲しい。」旨をBに電話で連絡した。
5. 媒介業者Bは、「わかりました。私の方から連絡しておきましょう」と答えた。
6. その後、媒介業者Bは、今日は夜も遅いし明日、売主Cに連絡すればよいと考え、Cに連絡を取らなかった。
7. 翌日、媒介業者Bが売主Cに連絡したところ、Cは解除期限が過ざたのだからと言って契約解除に応じなかった。

【売主Cの言い分】

解除権留保型のローン条項の場合、期限までに買主が解除権を行使しない限り、ローン条項による白紙解除はできない。
ところが、媒介業者Bは、期限の平成6年6月末日までに売主C本人に契約解除の通知をしなかったのだから、もはや、ローン条項による解除はできない。
手付金500万円全額を放棄するならば、解除してもよい。

【買主Aの言い分】

媒介業者Bに売主Cへの連絡を依頼し、Bがそれを了承したのだから、Bの責任で紛争を処理すべきである。

【本事案の問題点】

1. 媒介業者Bは、ローン条項の取り扱いについて正確な知識をもっておらず、ローン条項の期限の管理をしていなかった。
2. 媒介業者Bは、買主Aが融資承認期限までに承認が得られなかったにもかかわらず、解除の通告を解除通告期限の翌日に行なった。

【本事案の結末】

裁判になれば解除権留保型の場合は、たとえ1日でも期限を経過すれば、買主のローン条項による解除は認められない。
本事案では、買主Aの手付放棄により契約は解除された。
なお、媒介業者Bは、債務不履行責任を認め、Aが没収された手付金500万円全額を負担することになった。

本事案に学ぶ

1. 融資承認期限内に融資の承認が得られなかった場合、解除通告期限を経過しないよう十分注意する
   ■調査上のポイント
   
   1. 1日でも解除通告期限を経過ずれば、解除は認められない　裁判になれば解除権留保型の場合は、たとえ1日でも期限を経過すれば、買主のローン条項による解約は認められない。したがって、本事案では、媒介業者Bは、買主Aから責任を追及されることになった。
   2. 融資承認期限内に融資の承認が得られるか否か十分注意する　媒介業者は、本事案のように買主から責任を追及されないようローン条項について正確に理解するとともに、融資承認期限内に融資が承認されるか否か、買主および金融機関と連絡を密にし、期限が間近にならないうちに的確に対応しなければならない。
   3. 媒介業者は、売主に連絡した記録を残しておく　万が一、解除通告期限直前になって媒介業者から売主に連絡が取れない場合は、電報の活用等により連絡をとった旨の記録を残しておくことが望ましい。
2. 媒介業者は、ローン条項の趣旨について正確に理解する ローン条項には、解除権留保型と解除条件型という2種類の異なる性質のものがあるということを正確に理解していなければならない。
   そのため、解除条件型であるにもかかわらず、解除権留保型と勘違いして、ローン期限が経過し契約の効力が消滅したにもかかわらず新たな契約の締結をしないまま別の融資先を探す業者がいるが、すでに当該契約は失効しているのであるから、そのようなことがないよう十分に注意すべきである。