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| ※「千葉県都市部宅地課 不動産取引の手引き」 から抜粋したものです。 |
 事前調査 情報の選択、業者の選択は慎重に |
 よい広告の選び方 |
 オトリ広告に注意 |
不動産広告の広告文の書き方については、不当景品類及び不当表示防止法に基づく公正競争規約により自主規制が行われています。
しかし、現実には不当な広告も多く見受けられます。そのうち、特に悪質なもの１つが「オトリ広告」です。
オトリ広告とは、
●売るつもりのない物件 ●売ることの出来ない物件 ●実際にありもしない物件
をスーパーマーケットの目玉商品のように表示し、客をおびきよせることだけを目的とした広告です。
これは、広告につられてやってきた客に「その物件はもう売れてしまいました。
別のよいものをお見せします。」といって、まともに広告したのでは客がつかないような物件を言葉巧みに売りつける手口です。
不動産に格安品や掘り出し物はありません。怪しい広告には手を出さないよう心がけましょう。
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| 良い広告とは |
それは、正確で情報量の多い広告です。広告を見ただけで
●直接現地に行くことができる広告
●登記などが調べることが出来る広告
などは良い広告といってよいでしょう。 |
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| 業者の取引態様 |
売主、買主、媒介、代理の別が表示されているか |
| 業者の免許番号 |
無免許業者とは取引しないこと |
| 物件の所在地 |
分譲物件は地番まで表示されているか
分譲物件以外は丁目まで表示されているか |
| 交通等の利便 |
最寄駅から物件までの距離、所要時間 |
| 価格 |
最低価格、最高価格、平均的な価格帯（最多販売価格帯） |
| 前面道路の状況 |
公道か私道か、私道負担があるか |
| 権利 |
通常は所有権。賃借権等のこともある |
| 地目 |
通常は宅地。田、畑の場合には注意 |
| ローン |
金融機関、融資額、利率、貸付期間、定型化紹介か |
| 法令に基づく制限 |
用途地域や建ぺい率など。市街化調整区域の場合は要注意 |
| 許可番号 |
物件に必要な宅地造成、建築確認などの許可番号 |
中古住宅の広告などでは、チェックリストにあるような詳しいことはわかりません。
詳しく知りたい場合は電話等でよく確かめて下さい。ただし、業者にあなたの住所をむやみに教えないようにして下さい。
良心的な業者は、あなたに必要な情報と考える時間的ゆとりを与えてくれます。
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 よい業者の選び方 |
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不動産取引に失敗しないためには、なんといっても信用のある業者と取引することです。
経歴はどうか、義務は果たしているか、悪い噂はないかなど、いろいろなことを調べて、それらの結果を総合して判断してください。 |
| 業者の免許 |
| 不動産取引業を営むためには免許が必要です。免許には建設大臣免許（２つ以上の都道府県に事務所を置いて営業する場合）と都道府県知事免許（１つの都道府県にのみ事務所を置いて営業する場合）があります。 |
| 業者名簿の閲覧 |
各都道府県の担当課で、その地域内に事務所のある業者の業者名簿と免許申請書の閲覧ができます。
それを見れば業者の経歴や資産状況、行政処分歴などが分かり、ある程度業者の信用判断ができます。 |
| 業者の法律上の義務 |
- 事務所の整備
業者の標識、報酬の限度額などがきちんと掲示され、事務所として整備されていなければなりません。そして事務所ごとに従業者名簿を備え、取引の関係者から請求があったときは閲覧に供しなければならないことになっています。
- 正しい広告 （よい広告の選び方参照）
- 契約書又は代理契約書の交付
- 重要事項の説明
契約する前に、取引主任者が取引主任者証を提示して、物件及び取引に関する重要な事項を記載した書面（重要事項説明書）を交付して説明しなければなりません。
- 書面の交付
取引が成立したら、業者は法律で定められた事項を記載した書面（通常は契約書）を作成して交付しなければなりません。
- 取引主任者証、従業者証明書
従業員は業者の発行する従業者証明書を、加えて取引主任者は都道府県知事の発行する取引主任者証を携帯することになっており、取引の関係者から請求があったときは、それらを提示しなければなりません。
- 業者の立場の明示
業者は、宅地・建物の売買、貸借等について広告をするとき及び注文を受けたときは、媒介か代理か、または自ら当事者となるのか、業者の立場を明確にすることが義務づけられています。
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| 閲覧のポイント |
| 1. 免許証番号： |
宅地建物取引業者の免許は、建設大臣又は知事免許（○）第0000号と表示されています。
（ ）内の数字は、業者の営業年数の長さを示すことにはなりますが、営業歴が長いからといって安心はできません。その業者の営業のやり方、実績、資力などについて調べることが必要です。
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| 2. 過去の営業成績： |
| 免許を更新している業者であれば、更新の免許申請前5年間の取引件数や額が、売買、代理・媒介の別でわかります。 |
| 3. 商号、代表者、役員、事務所の所在地： |
| たびたび変更しているような業者は注意が必要です。 |
| 4. 取引主任者、従業員： |
出入りが激しい業者は注意が必要です。
従業者名簿の従業者証明書番号の頭部4桁はその業者での勤務開始年月（西暦）を示します。
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| 5. 資産状況等： |
個人営業の場合は代表者の資産状況、法人の場合は資本金、財務内容などがわかります。
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| 6. 納税状況： |
経営状態のチェックポイントのひとつです。
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| 7. 行政処分歴： |
過去に業務停止などの処分を受けていないかどうかを確かめて下さい。
（担当課の職員に開いてください。）
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| 8. 業界団体への加入状況： |
| これもひとつの目安になります。 |
| 悪い業者の手口 |
（1）オトリ広告
うまい文句で客をつり、広告とは異なる悪い物件を言葉巧みに売りつける手口。例：Aさんはチラシで気に入り、業者を訪れたところ「その物件は昨日売れてしまいました」といわれ、別の悪い物件を買わされた。
（2）原野商法
「数年先には必ず値上がりする。」といって二足三文の原野を時価の数十倍から数百倍で売りつける手口。
例：Bさんは訪問セールスマンに「今、北海道の土地を買っておけば、4年くらいで2倍以上になり、銀行へ預けるよりはるかに有利です」といわれ、100坪を100万円で買った。ところが、後日調べてみると一坪がわずか3円だった。しかも、開発計画もないへんぴな所で、売りたくても買い手がつかないありさま。この悔しさは・・・。
（3）契約をせきたてる
例：Cさんは「これは掘り出し物だから、すぐ仮契約をして物件を押さえなさい。」といわれ、手付金を払った。後になり、それよりもよいものが見つかり解約したところ、手付金を没収されてしまった。
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