宅建業法47条の改正
契約締結の時に気づかなかった重要事項を物件引渡の前に気づいたが買主に告げずに引渡し、代金決済をした場合にも重要事項の不告知として宅建業法第47条違反になるか。
【解説】
従来あまり議論されてこなかった論点であるが、宅建業法47条に違反するとして宅建業免許を取り消した次のような事例があった。
宅建業法35条は「契約が成立するまでの間に」重要事項を説明しなければならないとしているのに対し、宅建業法47条は「宅地建物取引業者は、その業務に関して、重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしてはならない。」旨を規定されているので解釈としては成り立つ処分だったと思われる。
今後、宅建業者としては十分留意する必要がある。
被処分者は、平成17年9月9日付で自ら売主となり、買主A氏との間で区分所有建物の該当する住戸(以下「本物件」といいます。)を代金4000万円余と定めて売買契約を締結し、同年10月28日に引き渡した。
なお、被処分者は同建物内の物件については、他に16物件を同年10月28日に引き渡した。
この業務において被処分者には、下記のとおり法違反があった。
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記 |
- 契約時、本物件の引渡しは、同年10月28日と定められた。
しかしながら、引渡し前の同月25日、被処分者による建築設計事務所への調査により、地震力割増係数が低減されていることが判明した。
これにより本物件の引渡しを延期し、その危険性や耐震強度の詳細な調査を行った後引き渡すべきところ、被処分者は、完成物件であり、引き渡しには何ら問題ないとして、上記の判明した事実を告げずに引き渡した。(法第47条第1号)
- 本物件の引渡し後、買主より、建物の耐震強度の偽装があったことから、契約の白紙解除を求められたが、これを全く履行していない。(法第65条第2項第5号)
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【参考条文】
平成18年12月20日に施行された改正宅建業法第47条(業務に関する禁止事項)の内容は次のとおりです。
「第47条 宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。
一 宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
イ 第三十五条第一項各号又は第二項各号に掲げる事項
ロ 第三十五条の二各号に掲げる事項
ハ 第三十七条第一項各号又は第二項各号(第一号を除く。)
に掲げる事項。
ニ イからハまでに掲げるもののほか、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払い方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であって、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」というように、詳細な規定を設けることになりました。
なお、改正前の47条違反は、1年以下の懲役、50万円以下の罰金(併科可)でしたが、改正後は、罰則強化があり、「第79条の2 第四十七条の規定に違反して同条第一号に掲げる行為をした者は、二年以下の懲役若しくは三百万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。」「第八十四条 法人の代表者又は法人若しくは人の代理人、使用人その他の従業者が、その法人又は人の業務に関し、次の各号に掲げる規定の違反行為をしたときは、その行為者を罰するほか、その法人に対して当該各号に定める罰金刑を、その人に対して各本条の罰金刑を科する。
一 第七十九条又は第七十九条の二 一億円以下の罰金刑
二 第八十条又は第八十一条から第八十三条まで(同条第一項第三号を除く。)各本条の罰金刑」となり、法人は1億円の罰金となっています。
*宅建業法の重要事項説明制度等(業法35条、47条)と消費者契約法の重要事項説明制度との関係

(時間の流れ)
■ その他の宅建業法の改正について
- 宅建業法改正案では、「第35条第1項第13号 当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令で定めるものを講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要」の説明を義務付けている。
- 第37条の書面の交付においては、「第37条第1項第11号 当該宅地若しくは建物の瑕疵を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容」を書面にしなければなりません。