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媒介業者が、賃貸物件の差押え登記の調査を怠ったため、損害賠償を命じられたケース

1. 昭和63年9月下句、ラーメン屋を開業するため店舗を借りたいという客Aが媒介業者Bの事務所を訪れた。
2. 媒介業者Bは、手元に元付け業者から入手した賃貸店舗（月額賃料7万円）の広告資料があったので、これを客Aに紹介し、元付け業者Dに物件の案内をさせた。Aも気に入り、契約の日取りを同年10月15日と取り決めた。
3. 契約の当日、貸主Cと名乗る男が媒介業者Bの事務所に現れ、元付け業者Dが急遽都合で来られなくなつたということだった。
4. 媒介業者Bは、自分で登記簿の調査をしていなかったにもかかわらず、重要事項説書を作成して、客Aに交付した。
   期間を2年とする賃貸借契約が締結され、Bは媒介報酬7万円を受領した。
   借主Aは、店舗の引渡しを受けラーメン屋を開業した
5. ところが、当該ビルは、競売開始決定による差押えの登記が本件契約前になされていたことが後日判明した。
6. また、貸主Cを名乗っていた男が、実は元付け業者Dの従業員であったこともわかった。
7. 結局、借主Aは、裁判所から引渡命令を受け平成2年11月10日に当該店舗を明け渡した。
8. このために借主Aは、このような事実を知っていれば、契約しなかつたとして媒介業者Bに対して債務不履行による損害賠償請求訴訟を提起した。

【媒介業者Bの言い分】

当該ビルの登記簿を調査して権利関係等を確認する間もないままに、重要事項説明書を作成し媒介をしたものであって、差押えの登記がなされていることは全く知らなかったし、このような状況下にあっては、そのことに過失はない。
また、借主Aは、本件賃貸借契約にもとづいて、当該店舗を約定の賃借期間である2年以上にわたって使用したのであるから、債務不履行責任を負うべき理由はない。

【本事案の問題点】

業者が賃貸借契約を媒介する際交付する重要事項説明書の中には、業法にのっとった調査および説明がなされていないケースをしばしば見かける。
業者が不動産の賃貸借の媒介をするにあたっては、善良なる管理者の注意をもって媒介を行って、賃貸借契約が支障なく履行され依頼者がその契約の目的を達しえるように配慮すべき義務を負う。
本事案のように目的不動産について差押の登記がなされているときには、当該賃借権が競売による買受人に対抗することができなくなって賃借人が明渡しを余儀なくされることが容易に予想されるのであるから、登記簿を閲覧するなどして差押え登記等の有無を確認し、賃借人に不測の損害を被らせないように配慮すべき義務がある。
なお、業法においても、第35条第1項第1号に規定する「当該物件の登記された権利」に関する事項は、賃貸借の媒介でも、当然に、必要な範囲の調査・説明を省略することはできない。

【本事案の結末】

業者は、賃貸人に確認するのはもとより、疑問のある場合は登記簿を閲覧等して差押え登記等の有無を確認し、賃借人に不測の損害を被らせないように注意すべきである。したがって、媒介業者Bに調査義務違反があったとして、内装工事費用等約387万円の損害賠償を認める判決がおりた。

本事案に学ぶ

1. 媒介業者は、建物の登記簿および本人かどうかの確認を行う
   建物について差押えの登記がなされたあとで賃貸借契約を締結しても、借主は不法占拠を理由に、明渡しを求められることが起りえる。
   したがって、次の点に留意する。
   ●差押え登記の有無についても建物登記簿を閲覧することによって、確認する。
   ●本事案では、貸主Cを名乗っていた男は、実は、元付け業者Dの従業員であったのだから、そのようなことがないよう電話・身分証明書等により、本人かどうかの確認を必ず行う。
2. 権利関係等が確認できないときは契約の締結を後日に延期する
   本事案では、契約当日における不自然な経過や、元付け業者が作成した広告以外に権利関係を確認する資料がなく、賃貸人とも面識がなかった事などに照らすと、業者は契約の締結を後日に延期する等して慎重を期すべきであった。